Compra de lotes en condominios: lo que el cliente puede exigir en los contratos

Aumenta la oferta de venta de lotes en condominios en diversas partes del país y este movimiento económico incrementa a su vez las quejas de los compradores debido a incumplimientos de las inmobiliarias.

Para reducir la probabilidad de ser perjudicados por una empresa irresponsable, los ciudadanos que buscan adquirir un lote en un condominio deberían tener presente ciertos aspectos que, si no figuran en el contrato, pueden solicitarlos o bien si están mencionados de forma incompleta, pueden pedir su modificación, según iremos viendo más abajo, pues no sólo basta indicar área del terreno, cuotas plazos, etc.

Instalaciones comunes del condominio

Los condominios tienen áreas comunes y las ofertas suelen mencionar juegos infantiles, piscinas, salones de reuniones, gimnasio, veredas, pistas, cerco, entre otros. No basta que la empresa le muestre todas las instalaciones comunes con que contará la obra, porque hay quejas acerca del incumplimiento. Por ello, una a una deben estar mencionadas en el contrato cada una de estas áreas de forma detallada, con plazo máximo de ejecución.

De igual manera, en el contrato se puede pedir que se establezca una penalidad para la empresa en caso de no cumplir con los plazos, porque habitualmente sólo mencionan penalidades para el comprador si no cumple con las cuotas, pero por no convenirles, no señalan cuál o cuáles son las penalidades en caso de que la empresa no cumpla.

También en el contrato debe especificarse con claridad que el precio que paga el cliente comprende la construcción de dichas instalaciones, sin que se le solicite dinero adicional.

 Pago de cuotas

Hay que tener mucho cuidado con los intereses, moras y otros que la empresa solicita en caso de incumplimiento del comprador del pago puntual de las cuotas, pues a veces introducen condiciones leoninas. Lo normal es que si un cliente no paga sus cuotas, deberá pagar junto con la cuota intereses moratorios cuando se ponga al día.

Si el cliente deja de pagar las cuotas en un número sucesivo de meses, según indique el contrato, éste suele resolverse. Al resolverse el contrato la empresa retiene el lote para sí, es decir, el comprador lo pierde, y la empresa devuelve al cliente el dinero que pagó deduciendo el valor de los intereses moratorios y gastos administrativo-legales.  Eso debe estar escrito con claridad y es mejor que se precise ese valor.

Sin embargo, hay casos en que además de intereses moratorios y gastos administrativos, se exige inscribir en Registros Públicos una hipoteca que a veces supera el valor del lote, a veces hasta por el doble de su valor, lo cual es una cláusula abusiva.

En la modalidad de pago al crédito, el cliente no tendrá el título de propiedad hasta que termine de pagar el precio convenido, de modo que no es necesario registrar hipotecas en caso de suspensión de pagos, porque la empresa puede ejecutar el contrato y retener el lote, como se ha visto más arriba.

Asimismo, si la operación es en dólares, no se debería usar el dólar paralelo, sino el valor del dólar del BCRP.

Localización del lote

El contrato debe precisar la ubicación exacta del lote dentro del condominio, su área, linderos, así como la indicación de si se trata de un lote plano o si tiene pendiente, en este caso, de cuántos grados es. Se debe tener en cuenta que los terrenos en pendiente tienen menos valor que los planos.

Condiciones de entrega

Normalmente las inmobiliarias limpian y aplanan los terrenos, lo cual debe figurar en el contrato, pues hay algunas que no lo hacen para evitarse el pago de maquinaria que aplane y personal que limpie el lugar. Si la empresa no va a realizar limpieza y nivelación del terreno, eso debería significar menor costo para el cliente.

Prueba de pago

La prueba que el cliente exhibe como pago de cada cuota que le corresponde debe ser la constancia de depósito en la cuenta de la empresa. La inmobiliaria puede solicitar que se le remita copia de esta constancia, lo cual es conveniente realizar vía correo electrónico. Así, con cada constancia debe darse por pagada cada letra. Si el cliente pagó y olvida remitir la constancia vía electrónica, ello no debería ser motivo de penalidad, pues cumplió con el pago oportuno. Basta que la empresa reclame dicha constancia y que se le remita. Verifique el RUC en el portal de la SUNAT y al pagar en el banco o caja municipal, constate que el titular de la cuenta sea el mismo que figura en la SUNAT.

Letras

Si le empresa exige la firma de letras, el cliente nunca debe firmar letras en blanco, sino unas correctamente llenadas con fecha, monto, concepto y nombres del cliente y la empresa.

Construcción

Si se trata de un condominio que mantiene un estilo de construcción, el contrato debe especificar cuáles son las características arquitectónicas de construcción, inclyendo alturas y usos, y si es la inmobiliaria la que realiza la construcción o si el cliente es libre de hacerla según su gusto.

Servicios básicos

El contrato debe indicar si el lote posee o no servicios básicos como suministros de agua y eléctrico. Si dicha instalación será ejectutada de forma posterior a la compra, además del plazo, debe indicarse si es la empresa o el cliente quien corre con los gastos tanto de instalación de las conexiones como de medidores.

Si el predio no es sólo para vivienda, sino para huerta o casa-huerta, verifique la disponibilidad de agua para el riego en el lugar y cuánto le costará en caso de que no sea de acequia, sino que haya que extraerla de un pozo.

Mantenimiento

En los condominios de lotes suele haber un gasto mensual por concepto de mantenimiento. Normalmente cuando están en la fase inicial sólo comprende vigilancia, pero conforme avanzan las obras surgen otros gastos como limpieza y mantenimiento, lo cual debe ser especificado y también debe señalarse quién administra el condominio, lo cual normalmente será por el lapso en que se venda la mayoría de los lotes. Entonces es esa mayoría de vecinos la que decide a qué empresa encargar la administración.

Cláusulas ambiguas

Se ven casos en que una inmobiliaria coloca cláusulas ambiguas, cuya interpretación puede perjudicar al comprador. Este es un ejemplo: “EL COMPRADOR autoriza expresamente y desde este momento a LA VENDEDORA para que esta última ceda total o parcialmente todos los derechos derivados de este contrato a un tercero. De igual forma, autoriza desde este momento la cesión de posición contractual que mantiene LA VENDEDORA en este contrato, sin reserva ni limitación de ninguna especie.” 

Esta es una cláusula no sólo ambigua, sino sorprendente, pues no se puede ceder todos esos derechos a la inmobiliaria sin expresar la motivación. El texto arriba señalado debería precisar que eso solamente ocurrirá en caso de que el cliente deje de pagar un número de cuotas y la empresa se vea obligada a ejecutar el contrato, quedarse con el lote, y devolver al cliente lo que pagó deduciento gastos, como arriba se indicó. Todo ello debe ser expresado con claridad.

Independización

Muchas inmobiliarias ofrecen los lotes teniendo sólo título del lote matriz, ofreciendo entregar la independización tras completarse los pagos. Sin embargo, el cliente debe exigir un plazo máximo para la entrega de la partida independizada y además una penalidad para la inmobiliaria en caso de exceder ese plazo. Al recibir la copia literal de la partida y la escritura, el cliente debe verificar que su nombre, en calidad de propietario, esté correctamente señalado, así como la dirección exacta del terreno, pues de haber algún error debe pedir de inmediato la rectificación, pues esta resulta ser muy engorrosa cuando se hace años después.

Documentación

El cliente debe solicitar copia de la partida matriz del terreno, y de estar independizados los lotes, la partida registral del lote que está adquiriendo. También el RUC de la empresa y los documentos municipales de predio urbano (PU) o predio rústico (PR) y hoja resumen (HR). Al momento de firmar el contrato, dichos documentos deben estar a nombre de la empresa vendedora.

Suelos

Hay terrenos que no son aptos para construcción, como son aquellos en ciertas pendientes, o cuya composición los hace deleznables, sin embargo a veces los venden irresponsablemente. Por ello es conveniente que la empresa muestre o acompañe como documentación un estudio geológico del suelo.

Además, el cliente debe indagar si el lote que le ofrecen se ubica en una zona segura, es decir, por ejemplo, lejos del cauce de un huaico, para lo cual puede requerir información en la municipalidad correspondiente. Si es un terreno de playa, sería pertinente que indague hasta dónde llegaría un maremoto o tsunami.

Reventa

Si el cliente compra el lote no de la inmobiliaria directamente, sino de un propietario que lo adquirió de ésta, si se realiza a plazos, debe verificar que no le impongan cláusulas abusivas y seguir las recomendaciones señaladas arriba. En este caso los gastos notariales y de registros públicos corren de cuenta del comprador, quien no debe aceptar que le impongan plazos estrechos para entregar la escritura. En la notaría debe informarse, según la ubicación del predio, del tiempo que suele demorar en esa zona la inscripción en Registros Públicos.

Hay contratos que en estos casos señalan plazo máximo de 30 días, de lo contrario hay penalidad. No acepte si no ha verificado los tiempos. El vendedor debería aceptar un plazo máximo de 30 días más el tiempo que tomen la notaría y la Sunarp, porque el comprador no puede manejar esos tiempos, dependen de la notaría y la Sunarp, no de él, y puede probarlo, pues la documentación presentará estas fechas.

Finalmente, averigüe si a la inmobiliaria vendedora el Indecopi le ha impuesto multas por infringir las leyes de protección de los consumidores.

 

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