DS 035-2006-VIVIENDA, Reglamento de la Ley N.º 27157

Aprueban el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

DECRETO SUPREMO Nº 035-2006-VIVIENDA

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

CONSIDERANDO:

 

Que, la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, establece los procedimientos del saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen de unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común;

Que, mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se aprobó el Reglamento de la Ley Nº 27157, el mismo que ha sido modificado por los Decretos Supremos Nº 011 y Nº 013-2005-VIVIENDA, Nº 003-2006-VIVIENDA y Nº 032-2006-VIVIENDA,

con la finalidad de cumplir a cabalidad con los principios de celeridad, eficacia y simplificación administrativa;

 

Que, el artículo 10 del Decreto Supremo Nº 011-2005-VIVIENDA, establece que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en el término de cuarenta y cinco días contados a partir de la fecha de su entrada en vigencia, publicará el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común;

 

De conformidad con lo establecido en el numeral 8) del Artículo 118 de la Constitución Política del Perú, y la Ley Nº 27792 - Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento;

 

DECRETA:

 

 

 

27157

 

Artículo 1.- Aprobación del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº

Apruébase el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley

 

de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, el mismo que consta de cuatro (4) Secciones, con ciento cincuenta y siete (157)

 

artículos diecisiete (17) Disposiciones Transitorias y dos (2) Disposiciones Finales, cuyo texto forma parte del presente Decreto Supremo.

 

Artículo 2.- Refrendo

El presente Decreto Supremo será refrendado por el Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

 

Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los seis días del mes de noviembre del año dos mil seis.

 

ALAN GARCÍA PÉREZ

Presidente Constitucional de la República

 

HERNÁN GARRIDO-LECCA MONTAÑEZ

Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento

 

 

TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO DE LA LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN

SECCIÓN PRELIMINAR

 

Artículo 1.- Ámbito de aplicación

El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

 

Artículo 2.- Términos

 

• Abreviaturas

En adelante y para los efectos de este Reglamento, se entenderá por:

 

• Ley:

La Ley Nº 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

 

• Reglamento:

El presente Reglamento de la Ley.

 

• CAP:

El Colegio de Arquitectos del Perú.

 

• CIP:

El Colegio de Ingenieros del Perú.

 

• FOR:

 

El Formulario Registral establecido por la Ley.

 

• FUO:

El Formulario Único Oficial establecido por la Ley.

 

• FOM:

El Formulario Oficial Múltiple.

 

• SUNARP:

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

 

• RP

Registro de Predios

 

2.2 Definiciones

 

Para los efectos de este Reglamento se considera como:

• Área techada:

El área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.

 

• Área libre:

En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parámetros edificatorios están referidos al área libre del primer piso.

 

• Área ocupada:

El área total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos, etc.

 

• Casco habitable:

La edificación que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y eléctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de baño, y acabados exteriores con excepción de pintura.

 

• Documento de fecha cierta:

Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realización del acto o contrato contenido en él. En este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes:

 

1. Documentos privados con firmas

 

1. Documentos privados reconocidos

 

1. Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante.

 

1. Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de

 

1. Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.

 

• Edificaciones:

Las estructuras arquitectónicas que requieren cumplir condiciones mínimas de habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.

 

• Obra por autoconstrucción:

La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisión técnica del delegado de la Comisión Técnica Supervisora de Obra.

• Obra por encargo:

La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y dirección técnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin por el propietario.

 

• Parámetros urbanísticos y edificatorios:

Las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los índices edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, las alturas, el porcentaje mínimo de área libre, los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros.

 

• Predeclaratoria de fábrica:

La anotación preventiva, en el Registro Público respectivo, de un proyecto de declaratoria de fábrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones técnicas que cuentan con aprobación municipal.

 

• Saneamiento de Titulación:

Es el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro. Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios.

 

• Supervisión de obra:

El asesoramiento técnico profesional y de control de obra efectuado por el delegado de la Comisión Técnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y seguridad técnica de la edificación, así como su formalidad legal.

 

• Verificador Responsable:

 

El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Indice de Verificadores a cargo del Registro de Predios, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.

 

2.3 Precisiones

 

Precísese el significado de los siguientes términos definidos por la Ley:

 

• Copropiedad:

Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.

 

• Casas en copropiedad:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes.

• Casas en quinta:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.

 

• Departamentos en edificio:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes.

 

• Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común.

 

• Tiendas en centros y galerías comerciales o campos feriales:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes.

 

• Unidades Inmobiliarias:

Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.

 

• Licencia de Obra:

Es la licencia de construcción señalada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley, respecto de la cual trata el Título I de la Sección Segunda de este Reglamento.

 

• Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación:

 

Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad física de la obra.

 

• Declaratoria de fábrica:

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaración del propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley. Se formaliza a través del FUO o por escritura pública, según sea el caso.

 

• Obras Menores:

Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificación original ni modifique su uso, en la medida que cumpla con los parámetros urbanísticos y edificatorios; y cuya área no exceda, en total, de 30 m2 de intervención; o, en el caso de las no mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.

 

SECCIÓN PRIMERA

(Título I de la Ley Nº 27157) REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

TÍTULO I

NORMAS GENERALES

CAPÍTULO I GENERALIDADES

 

Artículo 3.- Objeto y vigencia

La presente sección norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización.

 

Artículo 4.- Regularización

Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre:

 

1. Predios urbanos

 

1. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea

 

1. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios

 

Comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción, así como la inscripción del reglamento interno, la junta de propietarios y la independización de unidades de propiedad exclusiva.

 

Se realiza a través de la declaración contenida en el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.

 

CAPÍTULO II El NOTARIO

 

Artículo 5.- Función notarial

El notario cumple las siguientes funciones:

 

1. Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los títulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripción.

 

1. Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación previstos en este Reglamento, sujetándose al procedimiento respectivo.

 

1. Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de garantizar la adecuada publicidad del trámite.
2. Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener derecho o pretensión, respecto de la propiedad del terreno o de la edificación, para que puedan ejercer su derecho de oposición si fuera el caso.

 

1. Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de éste en el FOR y otros documentos anexos.

 

1. Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico de Verificación.

 

1. Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripción de los derechos, actos o contratos objeto de regularización.

 

1. Devuelve al interesado, una vez concluido el trámite, una copia completa del FOR y documentos anexos, con las constancias de inscripción respectivas.

 

1. Comunica a la municipalidad correspondiente la regularización tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes.

 

Artículo 6.- Competencia Notarial

Es competente conocer el trámite de regularización, por parte del notario del distrito notarial donde se ubica la edificación objeto de regularización. Para los casos de saneamiento de titulación regulados en el Capítulo IV del Título II de la presente Sección, el notario debe ser abogado.

 

CAPÍTULO III

El VERIFICADOR

 

Artículo 7.- Calidad y clases de verificador

 

• Ejercerá la labor de verificador, el arquitecto o ingeniero colegiado, que cumpla con inscribirse como tal ante el Registro de Predios. Tendrá la calidad de privado o público.

 

Es privado, cuando ejerce su función como profesional independiente en forma personal y directa. Es público, cuando ejerce su función como consultor, empleado o contratista de algún organismo público que, por mandato de la Ley, intervenga en el trámite de regularización.

 

• De acuerdo con sus funciones, tendrá la clase de Verificador Responsable y/o Verificador Ad Hoc.

 

• Cualquier persona que desee comprobar los datos de un verificador, podrá solicitarlos en el Registro a cuyo cargo se encuentre el Indice de Verificadores

 

Artículo 8.- Verificador Responsable

El Verificador Responsable del trámite de regularización, debe ser arquitecto o ingeniero civil colegiado. Podrá ser público o privado y se inscribirá en el Indice de Verificadores que la SUNARP o el RPU implementarán de ser el caso.

Para dicha inscripción el profesional que desee ejercer como Verificador Responsable, presentará al Registro ante el cual solicite su inscripción, copia certificada de su título profesional emitida por la universidad que lo otorgó; Certificado de Habilitación Profesional del CAP o del CIP, según corresponda; el comprobante de pago de los derechos de inscripción, y el registro de su firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal, y compromiso de veracidad, a través del formato que, para el efecto, aprueba este reglamento.

 

El Registro, una vez cumplido el trámite, le otorgará una Credencial de Verificador Responsable que lo autoriza a ejercer su función dentro del ámbito de su competencia.

 

Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable

 

• El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.

 

• Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada requiera, con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la resolución ministerial a la que se refiere la Tercera Disposición Transitoria del presente Las constancias del cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de verificación.

 

Artículo 10.- Verificador Ad Hoc y su Informe

 

• El Verificador Ad hoc ejerce su función como especialista y representante de cualquiera de las entidades llamadas por ley para la protección del patrimonio monumental, arqueológico, natural y a la seguridad, entre Necesariamente actúa en calidad de verificador público.

 

• Emite informe, en nombre y representación de la entidad que lo autoriza, sujetándose a las normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las edificaciones sometidas al ámbito de control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los aspectos técnicos de su competencia, se extenderá en el formato de Informe Técnico de Verificación Ad Hoc que se aprueba con este Reglamento

 

• El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc se presenta directamente al Registro correspondiente, dentro de los sesenta (60) días hábiles posteriores a la comunicación efectuada por el Verificador Responsable según el numeral 2 de este Reglamento.

 

• En los casos que las edificaciones en proceso de regularización se encuentren comprendidas en más de uno de los supuestos señalados en el numeral 1 de este Reglamento, intervendrán tantos verificadores ad hoc como sean necesarios. Cada uno emitirá su propio informe y responderá por la verificación especializada que efectúa.
• Dicho Informe no constituye requisito previo para la inscripción de los derechos, contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularización y, de contener observaciones, éstas se registrarán como carga conforme a lo normado en el Art. 32 del presente Reglamento, en cuanto sea aplicable.

 

Artículo 11.- Registro y acreditación del Verificador Ad Hoc

 

• Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son: el Instituto Nacional de Cultura (INC), para la preservación y conservación del patrimonio cultural monumental y arqueológico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para los efectos de la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil(INDECI), para cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a ley.

 

No requerirán pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI) las edificaciones de vivienda de seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo dúplex siempre que la circulación común sea sólo hasta el quinto piso.

 

• Estas entidades, convocarán públicamente a los arquitectos e ingenieros colegiados que cuenten con especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como

 

Verificadores Ad Hoc en las materias de su competencia, los registrarán en un padrón y gestionarán su inscripción en el Indice de Verificadores a cargo del Registro de Predios.

 

• Las entidades mencionadas en el numeral 11.1 designarán al Verificador Ad Hoc, en cada caso, cuando sea requerido, respetando el turno de las comunicaciones y en estricto orden de inscripción en su padrón.

 

Artículo 12.- Contenido del Informe Técnico de Verificación

El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación, según el formato que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatación de:

 

 

 

predio. áreas.

 

• La ubicación del
• El área, linderos y medidas perimétricas del
• El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al

 

• Las características arquitectónicas, estructurales y de las
• De ser el caso, la identificación de las secciones de propiedad exclusiva y sus

 

 

Artículo 13.- Observaciones

 

• Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del predio; así como transgresiones a la normativa urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe Técnico de Verificación como

 

• Tratándose de densidad neta y de coeficiente de edificación, formulará observación solamente en los casos en que los índices reales indicados en el Informe Técnico de Verificación excedan, en más de 25%, los reglamentarios. En el caso del área libre, sólo observará si ella es inferior en más del 25% del porcentaje

 

• Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas de protección del patrimonio monumental, arqueológico, natural y/o de seguridad, entre otras, las hará constar como observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos.

 

Artículo 14.- Responsabilidad de los verificadores

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificación que regulariza.

 

Artículo 15.- Sanciones

Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podrá imponer las siguientes sanciones:

 

1. Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve.

 

1. Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensión por falta leve.

 

1. Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que será dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometió el hecho, cuando la falta implique comisión de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.

 

Artículo 16.- Faltas leves

Constituyen faltas leves, las siguientes:

 

1. Ejercer funciones de verificador fuera del ámbito que le

 

1. Omitir en el Informe Técnico de Verificación las observaciones

 

1. Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el FOR o en sus informes.
2. Incumplir los procedimientos estipulados en el presente

 

Artículo 17.- Faltas graves Constituyen faltas graves:

 

1. Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentación

 

1. Omitir en el Informe de Verificación las observaciones no

 

1. Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido suspendido o cancelado su registro de verificador.

 

Artículo 18.- Aplicación de sanciones

Tratándose de los verificadores inscritos en el índice a cargo del Registro de Predios, es competente, en primera instancia, para aplicar las sanciones previstas en los incisos a) y b) del artículo 15, el Jefe de la Oficina Registral correspondiente, y en segunda instancia el Directorio.

 

Las sanciones a los verificadores inscritos en el Registro de Predios, se regirán por sus propias normas.

 

TÍTULO II

TRÁMITE DE REGULARIZACIÓN

 

CAPÍTULO I

ACUERDO DE REGULARIZACION

 

Artículo 19.- Acuerdo de Inicio de Regularización

El acuerdo para iniciar el trámite de regularización, establecido en el artículo 6 de la Ley, se aplica para todas las edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad

 

exclusiva y bienes o servicios de propiedad común. Se adopta, con el voto conforme de la mayoría de todos los propietarios, en la reunión convocada para dicho efecto. Dicha reunión, será convocada notarialmente por cualquiera de los propietarios, precisando el lugar, la fecha y la hora de la reunión, el nombre del solicitante y la agenda a tratar, con mención expresa del trámite de regularización a iniciar.

 

Entre la convocatoria y la fecha de reunión, debe haber un período mínimo de cinco (5) y máximo de diez (10) días hábiles.

 

Artículo 20.- Contenido del acta

El desarrollo de la reunión y sus acuerdos constarán en un acta simple que se redactará en ese mismo acto y será firmada por cada uno de los asistentes a la reunión, en la que se expresará obligatoriamente:

 

1. La aprobación del inicio del procedimiento de regularización.

 

1. La determinación de la opción del régimen interno, al que se sujetará la edificación dentro de las opciones previstas por el 127 de este Reglamento, o por el Art. 13 de la Ley en su caso.
2. La aprobación del cuadro de porcentajes de participación en la propiedad de los bienes comunes, o la indicación expresa de la aplicación de la presunción de igualdad de participaciones establecida en la Ley.

 

1. La aprobación de los gastos irrogados por la convocatoria, que serán reembolsados a quienes lo sufragaron. Estos gastos serán distribuidos entre todas las secciones, proporcionalmente al porcentaje de participación de cada una de ellas en los bienes comunes, salvo acuerdo distinto.

 

1. Si la Junta lo acuerda, podrá hacerse constar el nombramiento del o de los representantes de los propietarios que contratarán los servicios del Verificador Responsable, y que, además, firmarán el FOR y documentos En caso contrario, el trámite deberá realizarlo todos los propietarios en conjunto.

 

1. Cualquier otro acuerdo

 

1. Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer constar en el acta.

 

Artículo 21.- Publicidad y efectos de los acuerdos

• Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de todos los propietarios de la edificación, se podrá iniciar el trámite de regularización sin necesidad de requisito adicional alguno.

 

• Si alguno de los acuerdos es asumido por mayoría, el acta de la reunión deberá ser comunicada a quienes no asistieron, de la siguiente forma:

 

• Copias del acta deberán ser fijadas en los lugares más visibles de la edificación, por lo menos durante tres días consecutivos.

 

• Un extracto del acta, deberá ser publicado, por una vez, en el diario oficial “El Peruano” y en el diario de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio, con la indicación expresa del cuadro de participación porcentual en los bienes comunes.

 

Artículo 22.- Oposición a los acuerdos y su tramitación.

 

• Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los acuerdos de la Junta de Propietarios, podrá plantear oposición a través del procedimiento sumarísimo previsto en el 546 del Código Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde se ubica el inmueble.

 

El plazo para interponer la demanda es de quince (15) días hábiles contados a partir de la última publicación del acuerdo de regularización.

 

• La interposición de la oposición no interrumpe el trámite de regularización. Sin embargo, el Juez, a petición de parte, podrá disponer como medida cautelar la suspensión del mencionado trámite, si considera verosímil el derecho invocado por el opositor y necesario dictar dicha medida.

Artículo 23.- Validez del acuerdo y sus efectos

El acuerdo válidamente adoptado, tendrá carácter vinculante para todos los propietarios de las secciones de la edificación, aún cuando no hayan participado en la reunión.

 

CAPÍTULO II

REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN

 

Artículo 24.- Formulario Registral (FOR)

El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.

 

Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se acompañarán al FOR, son:

 

1. Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso.

 

1. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido en el 63 del presente Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación.

 

64. Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro

 

irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas.

 

1. Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.

 

1. Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente.

 

Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el o los verificadores.

 

Artículo 26.- Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común

Para el trámite de la regularización de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntará al FOR, además de los documentos señalados en el artículo precedente, los siguientes:

1. Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización a que se refiere el Art. 19 de este Reglamento.

 

1. Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura.

 

1. El Reglamento Interno, adecuado al Régimen de Propiedad Exclusiva y Común establecido en la Sección Tercera de este Reglamento.

 

Artículo 27.- Requisitos para remodelación, ampliación, modificación o reparación

Para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, se presentarán los documentos exigidos en los artículos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artículo 25, se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso.

 

Artículo 28.- Requisitos para la Regularización de Demolición.

Para regularizar la demolición, se adjuntarán los siguientes documentos:

 

1. Copia literal de dominio

 

77. Plano de localización y ubicación, según lo señalado en el inciso d) del numeral 77.1 de este Reglamento, con indicación de la fábrica demolida.

 

1. Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delineará las zonas de la fábrica demolidas, en el caso de demolición parcial.

 

1. Informe Técnico de Verificación y, de ser el caso, como anexo, el informe especializado del Verificador Ad Hoc.

 

Cuando se regularice una edificación que ha reemplazado total o parcialmente a otra preexistente que se encuentra registrada, el Verificador Responsable hará constar en su Informe Técnico de Verificación la demolición de la fábrica precedente. En estos casos, el registrador inscribirá la demolición y luego extenderá el asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica de la edificación nueva si fuese el caso.

 

CAPÍTULO III

REGULARIZACIÓN SIN SANEAMIENTO DE TITULACIÓN

 

Artículo 29.- Presentación del FOR

El FOR, acompañado de la documentación correspondiente, es presentado por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien procederá al examen de la identidad de los intervinientes en el proceso de regularización y a la legalización de sus firmas en los documentos señalados. Asimismo, constatará la habilitación del Verificador Responsable.

Artículo 30.- Comprobación de la Titulación

El notario examinará la documentación presentada, realizando las comprobaciones que estime pertinentes para su verificación. De encontrarla conforme, declarará que los títulos presentados reúnen las condiciones legales necesarias para dar mérito a la inscripción correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario rechazará el trámite.

 

Artículo 31.- Presentación del expediente al registro

Declarada la conformidad señalada en el artículo precedente, el notario presentará al registro correspondiente, en original y dos copias, el expediente de regularización, a efectos de la inscripción del acto o actos respectivos.

 

Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripción respectiva, serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una copia y remitirá la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines señalados en el inciso i) del Art. 5 del presente Reglamento.

 

Artículo 32.- Inscripción cuando el Informe Técnico de Verificación contiene observaciones

En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 13 de este Reglamento, dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio.

 

El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación.

 

Artículo 33.- Discrepancias en áreas y/o linderos

 

• Cuando la observación en el informe técnico se refiera a la existencia de discrepancia entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuran en la partida registral del predio, el registrador inscribirá la declaratoria de fábrica, siempre que el área real del terreno no sea mayor de la que figura en el Asimismo, inscribirá como carga la discrepancia existente.

 

• Si el área del terreno es superior al área registrada y no existe superposición de áreas, podrá solicitarse la anotación preventiva de la fábrica, la misma que tendrá una vigencia de un año prorrogable por un año más.

 

Artículo 34.- Cancelación de las cargas

 

• El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas, presentará, para la cancelación de éstas, un nuevo Informe Técnico de Verificación que acredite la subsanación, con firmas legalizadas por A este informe se adjuntarán los planos replanteados, si fuera necesario.
• Cuando la cancelación de la carga determine la modificación del contenido del asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica, el registrador procederá a extender el asiento modificatorio respectivo.

 

• Las cargas referentes a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, se cancelan de acuerdo con el procedimiento legal correspondiente.

 

CAPÍTULO IV

REGULARIZACIÓN CON SANEAMIENTO DE TITULACIÓN

 

Artículo 35.- Saneamiento de titulación

Si durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artículos 39 a 43 de este Reglamento.

 

Artículo 36.- Prescripción adquisitiva de dominio

Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez

(10) años, esté o no registrado el predio.

El notario solicitará al registro respectivo, la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado.

 

Artículo 37.- Formación de títulos supletorios

Procede tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación objeto de regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco (5) años de posesión.

 

Procede también tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios, cuando el título o títulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigüedad exigida por el Art. 2018 del Código Civil. En este caso, no será necesario que el solicitante acredite los cinco años de posesión a que se refiere el párrafo precedente.

 

Artículo 38.- Normas de procedimiento

La prescripción adquisitiva de dominio o la formación de títulos supletorios a que se refieren los artículos 21y 22 de la Ley, se tramitan por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el Código Procesal Civil.

 

Artículo 39.- Inicio del proceso

El proceso se inicia con una petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual deberá contener cuando menos:

 

1. La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión.
2. Nombre y dirección del titular registral, de ser el

 

1. Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos supletorios.

 

1. Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios

 

1. Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien.

 

1. Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda catastral, de ser el caso.

 

1. El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se solicita.

 

1. Las demás pruebas que el interesado considere

 

Artículo 40.- Emplazamiento

El notario notificará necesariamente:

1. A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho

 

1. Al titular registral del terreno y/o de la edificación.

 

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